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关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用

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  一、本解释的适用范围

  第一条 司法解释的适用范围。具体解释了哪些房屋租赁合同使用本解释,还对司法解释调整的对象“城镇房屋”的范围作出了规定。

  本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。   乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定。   

  当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。

  如果遇到租赁共有住房按照建设部颁布的《城市共有住房管理规定》和《城市房屋租赁管理办法》办理;租赁廉价住房发生纠纷的按照建设部颁布的《城镇廉租住房管理规定》办理;租赁经济适用住房发生纠纷的按照《经济适用住房管理规定》办理;军产房的租赁按照《中国人民解放军房地产管理条例》办理。

  二、房屋租赁合同的效力

  首先了解一下什么是租赁合同,《合同法》第112条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”从该法条可以看出,对出租人的范围没有明确,出租人的范围外延明显扩大,即出租人不仅仅是财产的所有人,还包括其他有支配财产使用权的人。

  关于租赁合同的效力该解释共有4条,即第二、三、四、五条,下面逐条说说。

  第二条 违法(违章)建筑物租赁合同无效

  出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

  第三条 违法临时建筑物租赁合同无效(超过使用期限的临时建筑物租赁合同无效)。注意:不属于法律明文规定必须经过消防验收的房屋,当事人以租赁房屋以未经消防验收或消防验收不合格为由,要求确认房屋租赁合同无效,法院不应支持。

  出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。   

  租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

  第四条 登记备案与房屋租赁的合同效力影响的规定

  当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。   

  当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

  第二款是当事人将房屋租赁合同效力中登记备案作为合同生效的条件时对合同效力的影响,其法律效果是合同是否生效问题。第二款并非第一款规定的例外情形,二者是对房屋租赁合同不同效力状态下的规定。

  第五条是无效合同的处理

  房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。   

  当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

  (一)、房屋租赁合同无效后的财产返还:《合同法》第58条规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。对于房屋租赁合同被法院认定无效后,承租人向出租人返还房屋这一点大家应该没有异议,因在承租人占有租赁房屋期间,事实上获得了财产性的利益,但对于承租人就其占有使用租赁房屋期间的财产利益的返还以何种方式体现争议较大。有的提出按房屋损耗折旧计算,这样太麻烦,对于法官也不好处理,还得鉴定,因此采取以双方约定的租金来计算相对比较合理。

  (二)、房屋租赁合同无效后的赔偿损失问题:合同无效的损失赔偿在性质上是缔约过失赔偿,适用缔约过失责任的原则和方法,因此在损失赔偿的对象上,指向的信赖利益损失(还有一种损失是履行利益)。什么是信赖利益,比如:如果是买卖合同,被欺诈方的信赖利益是基于对对方合理的信赖而对履行合同做的必要准备而支付的费用,信赖利益的赔偿原则就是使善意的被欺诈方的地位恢复到订约之前。履行利益则是在合同如期履行后当事人所获得的全部利益。国外的立法一般是信赖利益以不超过履行利益为原则。当事人履行合同义务的目的是为了获得履行利益,如果信赖利益超出履行利益,实际上就超出了当事人在订立合同时的预期,就是不合理的。总之 信赖利益是指一方基于对另一方将与其订约的合理信赖所产生的利益。信赖利益原则上不能超过履行利益。

  三、多个生效合同的履行

  第六条 一房数租的处理原则

  出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:   

  (一)已经合法占有租赁房屋的;   

  (二)已经办理登记备案手续的;   

  (三)合同成立在先的。   

  不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。

  在该条中主要是如何理解“1、已经合法占有租赁房屋的,2、已经办理登记备案手续的、3、合同成立在先的”。“合法占有”是基于有效租赁合同下的占有,该占有是出租人和承租人履行合同的结果,除此之外均不属于本项所指的 “合法占有”。如承租人通过强占、欺骗等其他非法占有租赁房屋的,均不能认定“合法占有”。“登记备案”是一种公示效力,是行政机关对房屋租赁市场的管理,当事人可查阅。在既没有合法占有房屋,也没有登记备案的情况下,确定订立合同在先的承租人为第三顺位合同履行主体。“合同在先”是指成立合同的时间在先。

  四、合同的解除 

  第七条 出租人的合同解除权。

  承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

  在处理房屋租赁关系下的出租人解除权问题主要依据《合同法》:

  1、第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

  2、第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的,

  3、第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

  4、第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

和《城市房屋租赁管理办法》第十二条 有下列情形之一的,房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同:  

  (一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;  

  (二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;

  (三)当事人协商一致的。

  因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方负责赔偿。

  综上在审判实践中出租人要求解除房屋租赁合同的法定情形一般有:

  1、因不可抗力而解除;

  2、承租人擅自变动房屋建筑主体承重结构或者扩建而解除;

  3、承租人未经出租人同意转租而解除;

  4、承租人未付或迟付租金而解除;

  5、承租人未按照租赁房屋的性质使用租赁房屋,并造成房屋损失而解除;

  6、对不定期的租赁出租人随时可以解除。

  第八条 承租人的合同解除权

  因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:  

  (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

  (二)租赁房屋权属有争议的;  

  (三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

  在审判实践中承租人解除房屋租赁合同的法定情形一般有:

 1、因不可抗力而解除。合同法94条因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。

 2、出租人拒不交付租赁物而解除。《合同法》第216条规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。如果出租人不按照约定交付房屋,经承租人催告在合理期限内拒不交付房屋,承租人可以依据《合同法》94条第3项的规定行使合同解除权。

 3、因租赁房屋部分或全部损毁、灭失而解除。《合同法》第231条规定,因不可归责承租人的事由致使租赁物部分或全部损毁、灭失的,承租人可以要求减少租金或不支付租金;因租赁物部分或全部损毁、灭失,致使合同目的不能实现的,承租人可以解除合同。

 4、对于不定期的租赁承租人随时可以解除。需要注意的是,对于不定期的租赁承租人和出租人都有随时解除权,但二者有区别,承租人向出租人发出合同解除通知,合同解除随即生效,出租人解除合同时必须在合理期限前通知承租人,经过合理的期限合同才能解除。

 5、租赁房屋危及承租人安全或健康时随时可以解除。《合同法》第233条规定:租赁房屋危及承租人安全或健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍可以随时解除合同。

 6、司法机关或行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用而解除。该解释8第1种情况。

 7、权属有争议导致承租人不能使用而解除。8-2

 8、不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用而解除。8-3

 9、一房数租之有效合同不能实际履行而解除。

  五、合同无效或解除后装饰装修物的处理

  第九条 合同无效时经同意的装饰装修物的处理

  承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

  已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。  

  第十条 合同履行期间届满或者解除时未形成附和的装饰装修物的处理。

  承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

  适用本条的前提条件是:

  1、承租人经出租人同意装饰装修;

  2、租赁期间届满或者合同解除;

  3、装饰装修物未形成附合。

  审判实践中注意的是,承租人因拆除装修物造成房屋损毁的,按照该条规定承租人应当恢复原状,对于是否可以要求赔偿损失没有讲,出租人如果只要求赔偿损失法院应当支持,如果既要求赔偿损失又要求恢复原状,不能支持,我个人理解应当向其释明二者只能选一。

  第十一条 合同解除时形成附和的装饰装修物的处理

  承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:   

  (一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;      

  (二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

  (三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;     

  (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

  第十二条 租赁期间届满时附和装饰装修物的处理

  承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。  

  出租人对已形成附和的装饰装修物无权要求承租人恢复原状或赔偿损失。理由:一是承租人的装饰装修是经出租人同意的,不构成承租人对出租人的范围侵权;二是承租人没有义务将装饰装修物恢复原状。因租赁期间届满,出租人根据添附的基本原则取得了附和的装饰装修物所有权。

  注意这样规定的理由是1、一般情况下,房屋租赁合同履行期限届满,装饰装修物经损耗后的残值已趋近于0,承租人已无要求补偿的请求权基础;2、承租人的装饰装修只是从自身的使用目的出发,并非满足出租人对租赁房屋将来的利用需要。该装饰装修物甚至还可能导致出租人将来使用或再出租房屋的不便。

  承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

  注意的问题:出租人因添附取得装饰装修物、扩建物的所有权后,承租人能否主张不当得利返还。答案是否定的,即不能主张不当得利。理由是:

  1、装饰装修、扩建通常与个人的审美情趣和偏好相关的,具有很强的主观性,对承租人有益的装饰装修、扩建未必对出租人有益;

  2、按照行业惯例,装饰装修、扩建的价值在租赁合同期间内一般都已消耗完毕,其剩余物已无价值而言;

  3、承租人未经出租人同意装饰装修、扩建说明其有主观恶意,构成侵权。

  第十四条 承租人经出租人同意的情况下,房屋租赁合同无效或解除时,关于房屋扩建费用的处理。 

  承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:   

  (一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;   

  (二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。

  (1)在审判实践中如何确定扩建造价问题:按照承租人在扩建时实际支付的工程造价费用作为扩建费用,又称作工程造价费用支出法。、

  (2)如何理解未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。第一如果出租人存在过错,承租人的扩建损失可以比照第一项由出租人承担;第二单纯承租人存在过错,其扩建损失自行承担;第三双方均有过错的,则扩建费用损失由出租人、承租人按照过错承担;第四双方均无过错,按公平原则,有承租人和出租人分担。

  六 关于转租问题 

  第十五条 超过承租人剩余租赁期限转租期间无效的规定  承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

  在审判实践中需要说明的几个问题:

  1、承租人与次承租人的关系问题。二者适用合同法中租赁关系的规定。承租人相对于次承租人而言,是“出租人”地位。如果出租人没有履行房屋修缮义务,次承租人无权要求出租人履行,但可以请求承租人进行修缮,承租人不得拒绝,其履行后,可以向出租人追偿。

  2、承租人与承租人的关系。转租后,原租赁合同继续有效,出租人与承租人的关系不受影响。承租人未给付租金或其他违约行为时,出租人可以解除与承租人订立的租赁合同,无须通知次承租人,也无须对次承租人为终止之意思表示。原租赁合同终止时,出租人可基于物权追及效力对次承租人直接请求返还租赁物。这时把承租人列为被告次承租人列为第三人。如果解除租赁合同给次承租人造成损失的,次承租人可依转租合同要求承租人赔偿,承租人赔偿后,认为系出租人过错造成的,可以向出租人追偿。

  3、出租人与次承租人的关系。转租之承诺,导致转租合同成立。次承租人对出租人无交付租金义务,出租人也无权要求次承租人交付租金。

  4、该解释中“但出租人与承租人另有约定的除外”,这个约定应当是书面的,口头的如果一方有异议不能认定。

  第十六条 出租人同意转租的推定和次承租人的诉讼地位问题。

  出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。    因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

  审判实践中注意的问题:未经出租人同意转租的合同效力。本人认为:按照《合同法》224条第2 款承租人未经出租人同意将租赁物转租的,出租人可以解除合同的规定,该转租合同并非当然的无效,在审理转租合同时,法官可以以职权查明出租人是否同意,待查明后再确定转租合同的效力问题。

  第十七条 次承租人的代偿请求权问题

  因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。   

  次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。

  审判实践中应注意的问题:

  1、关于出租人解除合同而致次承租人不能继续使用租赁物的损失问题,由于出租人没有与次承租人直接形成租赁关系,根据合同相对性原理的要求,次承租人只能向转租人主张违约责任或损失赔偿责任,而不能直接要求出租人承担责任。

  2、关于出租人同意的转租合同,如因转租人拖欠出租人租金,出租人要求解除的,而次承租人要求继续履行合同的,两个租赁合同同时解除,还是判明次承租人直接与出租人建立租赁关系问题。除非出租人与次承租人达成一致意见,否则,法院不能判决次承租人要求继续履行合同的主张胜诉。

  3、关于租赁合同解除而产生的纠纷,次承租人作为案件的第三人,要求合同的承租人或出租人承担违约责任及赔偿装饰损失的,是否属于反诉问题。次承租人作为案件的第三人,无论提出什么主张都不构成反诉,如果次承租人提出上述主张的,可以告知其另行起诉,将该诉与原租赁合同解除纠纷合并审理

  4、关于承租人违约行为导致出租人解除合同,那么出租人应当以谁为被告要求返还租赁物问题。由于出租人与承租人之间的合同解除,必然导致次承租人不享有以租赁权对抗出租人物的请求权的权利。因此,出租人可以依照物的请求权要求次承租人返还租赁物。   

  第十八条 本条是关于房屋租赁合同无效、履行期届满或解除的情形下承租人应将房屋返还出租人,实际占有房屋的次承租人负有腾房义务并支付逾期腾房占有使用费的规定。

  房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。  

  举例:甲公司将自己所有的房屋租赁给乙公司,租期10年,甲公司同意乙公司转租,乙公司第二年转租给丙公司,转租期8年,丙公司付清了房租费,到了第5年,因乙公司经营不善,通知甲公司解除租赁合同,并不知取向。甲公司通知丙公司搬出。丙公司不走,认为其租赁房屋是经甲公司同意,并付清了租金,现租赁期限未满。不同意支付租金也不同意撤离。甲公司在通知丙公司后,继而起诉要求丙公司支付乙公司拖欠的部分房租和甲公司通知丙公司后丙公司的租金并搬出。 答案1、丙公司不应支付乙公司拖欠的租赁费;2、丙公司应当支付甲公司通知后的使用费;3、应当搬出。次承租人不得直接向出租人主张租赁权。

  第十九条 本条是对《合同法》234条的进一步解释,规定了个体工商户共同经营人或者个人合伙的其他合伙人在特定条件下对房屋租赁合同的概括继受。

承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。

  七、买卖不破租赁和优先购买权的保护问题

  第二十条 买卖不破租赁及其例外

  租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:   

  (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的; 

  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

  注意的问题:1《担保法 》司法解释第66条规定,抵押人将已抵押的房屋出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。如果抵押人将已抵押的房屋出租时,没有书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果书面告知了,则由承租人自行承担损失。 

  2、承租人的优先购买权不受抵押权存在的影响。抵押权是担保物权,其本质是为了实现债权,只要抵押权人从抵押物上获得相当的补偿即可。所以,不管租赁关系设立先后,承租人都享有优先购买权。

  第二十一条 侵害承租人优先购买权的损害赔偿责任。

  出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

  需要说明的问题:1合理期限是15天。《民法通则若干问题意见(试行)》第118条已经废止(出租人出卖出租屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效)。 、

  2、承租人的优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生,在赠予、互易以及公用征收等法律关系中则不得行使,亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。

  3、优先购买权只能由承租人行使,次承租人不享有租赁房屋的优先购买权。  4、部分出租,整体转让情况下的优先购买权。在商业用房的租赁关系中,常常发生出租人将一幢房屋出租给数人,每个承租人只承租其中的部分楼层或者部分房屋的现象。在这种情况下,当出租人将整幢房屋出售时,这些承租人的优先购买权该如何行使和保护呢?本人认为,对于这类问题的处理,既要考虑对出租人房屋所有权和处分权的尊重,也要考虑到承租人优先购买权的保护,在这两只之间寻求一种平衡。如果出租人出售的租赁房屋在物理上可以划分为数个独立的房屋单元,在法律上可以将这些房屋单元分别管理和登记,分开出售不会对出租人的利益造成重大影响的,应当允许承租人对其承租部分行使优先购买权,出租人不得借口整体转让而拒绝承租人的优先购买权;在房屋不可分割或者虽可分割但分开出售会对出租人的利益造成重大损失的,一般不应允许承租人对其承租部分行使优先购买权,但出租人应当对承租人进行适当补偿。在上述情形中,承租人是否对整幢房屋享有优先购买权呢?这种情况可以根据《民法通则》第四条的公平原则及民法理论中的类推适用方法对部分承租人的优先购买权的效力进行限制,即并非每个承租人均享有整幢房屋的优先购买权,至少承租了整幢房屋50%以上(不包括50%)面积的承租人,才可享有优先购买权。

  4、如果出租人与第三人之间恶意串通,侵害承租人的优先购买权,承租人要求确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效的,是否应予支持问题。在该条款没有规定承租人可以向请求出租人和第三人的买卖合同无效问题,本人认为可以按照《合同法》第52条第2项的规定“恶意串通,损害国家、集体、或者第三人利益”的属于无效合同。该情况本人认为承租人作为特定的相对第三人可以提起无效诉讼,法院应当支持。

  第二十二条 租赁房屋抵押权人实现抵押权时承租人优先购买权的保护。

  出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。

  审判实践中注意的问题: 怎样理解“同等条件”的内涵。“同等条件”是承租人行使优先购买权的实质条件,法律规定“同等条件”是为了保证房屋出卖人的利益不致因优先购买权的行使而受到损害,从而使出卖人能以合理的价格成交。但是,对“同等条件”如何理解,学理上存在不同看法,司法实践中的做法也不尽相同,分为“绝对相同”和“大致相同”两种观点。本人认为,房屋买卖的合同是相当复杂的,涉及各种类型的条款,要求承租人完全按照出卖人与第三人之间的合同条款与出卖人订立合同在实践中是很困难的,也有可能会导致出卖人以某个次要条款的差别来否定承租人的优先购买权。本人认为,“同等条件”主要是指价款和支付方式。“同等条件”首先是价款条件的等同,也就是说承租人支付的价款应当与第三人支付的价款相同,其次应当考虑的是支付方式,因为支付方式的不同对出卖人合同权利的实现具有重大影响。如第三人允诺一次付清,承租人不得要求分期付款,除非经出卖人同意。当然,承租人提供的条件优于第三人提供的条件时,则不能机械地理解“同等条件”而拒绝承租人的优先购买权。优先购买权的行使还有一个条件就是,买受人必须支付对价。出卖人与买受人之间必须是等价交换。至于这种对价的形式可以是货币、也可以是其它等价物品,但是不能以房子折价来交付。

  第二十三条 租赁房屋拍卖时优先购买权的保护。

  出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

  在审判实践中注意的问题:

  1、是有通知义务的当事人通知承租人,通知应在拍卖行为开始的5日前通知到。这与最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条、第16条规定:“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式......”相矛盾,本人认为应当按照新的解释办理,由当事人(出租人)通知。

  2、承租人(优先购买人)应当按照拍卖法的规定必须经过竞买登记、交纳竞买保证金、拍卖日到场。未按规定进行竞买登记、交纳竞买保证金的,或者未到拍卖场的,视为放弃优先购买权。

  3、应举牌应价。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条、第16条规定:“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。拍卖过程中,有最高应价时,优先购买权人可以表示以该最高价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人。”按照该解释的规定,拍卖情况下,承租人是可以行使优先购买权的。在拍卖中出现最高应价时,承租人可以表示以最高应价购买,如无更高应价,承租人享有该最高价优先购买的权利。如果出现更高应价时,承租人应与更高应价者继续竞买,直至出现新的最高应价为止。

  本人认为该司法解释与《拍卖法》第3条相矛盾。《拍卖法》第3条规定:“拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”从法律效力上看,《拍卖法》为基本法,司法解释若与其相冲突,应适用基本法。拍卖作为一种特殊的买卖方式,遵循“价高者得”的原则,如果他人拍卖成交后再允许承租人以相同的价格行使优先购买权,不仅会挫伤竞买者应价的积极性,还会影响拍卖的公信力。

  第二十四条 承租人行使优先购买权的例外情形

  具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:   

  (一)房屋共有人行使优先购买权的;   

  (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;   

  (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;   

  (四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。  

  第二十五条 本解释施行时间和溯及力问题的规定

  本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

  在审判实践中具体适用该解释按照下列规定操作:

  1、本解释施行前的行为引起的纠纷,在本解释实施后提起诉讼的,应当适用本解释。

  2、本解释施行前提起诉讼的,本解释施行后案件尚在诉讼系属中,无论处于一审还是二审程序,应当适用本解释。

  3、本解释施行前已经终审的案件,在本解释施行前提起再审程序,且于本解释实施时仍在审理中的,应当适用本解释。

  4、本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适应本解释。


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